Ihr Immobilienexperte – Kompetenz, Marktkenntnis und individuelle Lösungen. Warum wir der richtige Ansprechpartner für Sie sind
Als erfahrene Immobilienexperten kombinieren wir fundiertes Fachwissen, innovative Analysemethoden und persönliche Beratung, um Ihnen eine präzise und marktgerechte Wertermittlung zu bieten. Unsere tiefgehende Marktkenntnis und unser kundenorientierter Ansatz machen uns zum idealen Partner für die Bewertung und den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie.
Langjährige Erfahrung und regionale Expertise
Mit unserer umfassenden Erfahrung in der Immobilienbranche und unserer Spezialisierung auf die Region kennen wir die lokalen Markttrends, Preisentwicklungen und Besonderheiten einzelner Lagen genau. Diese Expertise ermöglicht es uns, Immobilien nicht nur objektiv, sondern auch mit einem Gespür für den Markt und potenzielle Käufergruppen zu bewerten.
Ihr Vorteil: Durch unser Netzwerk und unsere Marktkenntnisse erhalten Sie eine realistische Einschätzung, die sich optimal an der aktuellen Nachfragesituation orientiert.
Modernste Bewertungsmethoden und fundierte Marktanalysen
Wir setzen auf eine Kombination aus bewährten Bewertungsverfahren und innovativen Analysetools, um den tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie zuverlässig zu ermitteln. Dazu gehören:
✔ Vergleichswertverfahren: Orientierung an kürzlich verkauften, vergleichbaren Immobilien
✔ Ertragswertverfahren: Berechnung der Renditepotenziale für Kapitalanleger
✔ Sachwertverfahren: Bewertung anhand der baulichen Substanz und Wiederherstellungskosten
✔ Digitale Marktanalysen & Big Data: Analyse aktueller Trends, Nachfrageverhalten und Preisentwicklungen
Ihr Vorteil: Durch den Einsatz modernster Technologien gewährleisten wir eine exakte, transparente und marktorientierte Bewertung, die Ihnen eine verlässliche Grundlage für Ihre Entscheidung bietet.
Individuelle Beratung und maßgeschneiderte Lösungen
Jede Immobilie ist einzigartig – genau wie die Bedürfnisse unserer Kunden. Daher bieten wir maßgeschneiderte Lösungen, die individuell auf Ihre Situation abgestimmt sind.
✅ Persönliche Beratung: Wir nehmen uns Zeit für Ihre Anliegen und klären alle offenen Fragen.
✅ Transparenz & Nachvollziehbarkeit: Wir erklären Ihnen genau, wie sich der Wert Ihrer Immobilie zusammensetzt.
✅ Optimale Verkaufsstrategie: Auf Wunsch begleiten wir Sie über die Wertermittlung hinaus und entwickeln eine Strategie für einen erfolgreichen Verkauf.
💡 Ihr Vorteil: Wir stehen Ihnen von der ersten Bewertung bis zum erfolgreichen Abschluss als kompetenter und vertrauensvoller Partner zur Seite.
📞 Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung – wir ermitteln den echten Wert Ihrer Immobilie und finden die beste Lösung für Sie!
Sascha Neumann
Herr Capris konnte mir bei meinem Anliegen eine ordentlich 2-Zimmerwohnung zu finden bestens helfen. Der Kauf ist ebenfalls sehr professionell und zuverlässig verlaufen.
Danke!
Raphaela Pinto
Ich habe mit Herr Capris wirklich großartige Erfahrungen gemacht! Seine Unterstützung beim Verkauf meiner Immobilie war von Anfang bis Ende professionell und absolut zuverlässig. Die Beratung war äußerst kompetent, und die Wertermittlung meiner Immobilie war präzise und realistisch.
Herr Capris ist ein echter Experte, wenn es um Immobilienmakler-Dienstleistungen geht. Man merkt sofort, dass er sein Handwerk liebt und mit vollem Einsatz dabei ist. Wer einen Partner sucht, dem man vertrauen kann, ist bei Capris Immobilien genau richtig.
Vielen Dank für die tolle Zusammenarbeit – ich kann Sie nur wärmstens weiterempfehlen! 🙌
Jan H.
Top Makler! Jung, dynamisch und absolut professionell. Von der ersten Beratung bis zum Abschluss lief mit Herrn Capris alles reibungslos. Klare Kommunikation, Marktkenntnis und ein super Einsatz – absolut empfehlenswert!
Patrick Richter
Super Beratung und Unterstützung beim Verkauf meiner Immobilie. Gerne beauftrage ich Herrn Capris beim nächsten Mal wieder!
Christina Berger
Ich bin sehr zufrieden, dass ich mich für Capris Immobilien entschieden habe. Von der ersten Beratung bis zum erfolgreichen Verkauf meiner Immobilie fühlte ich mich rundum gut betreut. Die Expertise und das fundierte Marktverständnis waren beeindruckend, und es wurde sich um jeden Schritt gekümmert - von der professionellen Bewertung bis hin zum Notartermin.
Immobilienbewertung – Präzise Wertermittlung für Ihre Immobilie
Die Bewertung von Immobilien ist ein komplexer und individueller Prozess. Jede Immobilie weist einzigartige Merkmale auf und auch die Verkaufsbedingungen unterscheiden sich von Fall zu Fall. Eine fundierte Wertermittlung bildet die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf, da sie einen realistischen Marktpreis definiert.
Doch nicht nur beim Verkauf ist eine Immobilienbewertung erforderlich – auch bei Erbschaften, Schenkungen oder steuerlichen Angelegenheiten spielt sie eine entscheidende Rolle.
Unabhängig von Ihrem Anlass sind wir Ihr zuverlässiger Ansprechpartner für eine professionelle und realistische Immobilienbewertung.
Das richtige Verfahren für eine fundierte Bewertung
Nicht jede Immobilie kann oder darf nach demselben Verfahren bewertet werden. Daher ist der erste Schritt einer präzisen Wertermittlung die Auswahl des passenden Bewertungsverfahrens. In vielen Fällen sind sogar mehrere Verfahren erforderlich, um einen realistischen und nachhaltigen Wert zu ermitteln.
Grundsätzlich gibt es drei gesetzlich anerkannte Bewertungsmethoden, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind:
- Vergleichswertverfahren – Analyse ähnlicher, kürzlich verkaufter Immobilien als Referenz.
- Ertragswertverfahren – Bewertung anhand der zukünftigen Mieterträge, insbesondere für Renditeobjekte.
- Sachwertverfahren – Wertermittlung basierend auf Baukosten und Bodenwert, häufig genutzt bei selbstgenutzten Immobilien.
Wir helfen Ihnen, die passende Methode für Ihr Objekt zu bestimmen, damit Sie eine zuverlässige, marktgerechte und rechtssichere Bewertung erhalten.
Hier erklären wir Ihnen genau die Verschieden Wertermittlungsverfahren.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren – Präzise Immobilienbewertung durch Marktanalyse
Das Vergleichswertverfahren basiert auf der Bewertung von Immobilien anhand sogenannter Vergleichsobjekte. Es gilt als die präziseste Methode zur Wertermittlung von Grundstücken und selbst genutzten Immobilien. Auch Immobilienportale wie Immobilienscout24.de setzen dieses Verfahren zur Preisfindung ein.
Ermittlung des Marktwerts
Der Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks ergibt sich aus den realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte aus der Vergangenheit (indirekter Vergleich). Damit ein Objekt als Vergleichsgrundlage dient, darf der Unterschied zu den betrachteten Immobilien nicht mehr als 30 % betragen. Andernfalls ist eine realistische Bewertung nicht möglich.
Ein direkter Vergleich ist ideal, wenn ähnliche Objekte in der unmittelbaren Nachbarschaft verkauft wurden. Diese Verkäufe sollten jedoch zeitnah erfolgt sein, um eine marktgerechte Einschätzung zu gewährleisten.
Datenquelle: Gutachterausschuss der Gemeinde
Informationen zu realisierten Verkäufen stammen vom Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde. Dieser ist für die Sammlung und Auswertung der Kaufpreisdaten zuständig. Notare sind gesetzlich verpflichtet, Kopien der Immobilienkaufverträge an den Gutachterausschuss zu übermitteln.
Anpassung der Vergleichswerte
Ein Immobilienbewerter nutzt die Durchschnittswerte pro Quadratmeter und passt sie durch Zu- und Abschläge an das jeweilige Objekt an. Ziel ist es, einen möglichst individuellen und realistischen Wert zu bestimmen.
Beispiele für Zuschläge und Abschläge:
✔ Zuschlag: Modernisierungen oder hochwertige Ausstattung erhöhen den Wert.
✘ Abschlag: Eine sehr große Eigentümergemeinschaft kann den Wert mindern, da komplexe Abstimmungsprozesse den Verkauf erschweren.
Weitere Faktoren, die den Vergleichswert beeinflussen:
- Mikro- und Makrolage
- Baujahr, Bauweise und Gebäudeart
- Größe und Ausstattung
- Baulicher Zustand und Restnutzungsdauer
- Möglicher Mietertrag
- Bodenbeschaffenheit und Umwelteinflüsse
- Nutzungsbeschränkungen und Baulasten
- Infrastruktur und Art des Baugebiets
Die zu berücksichtigenden Faktoren unterscheiden sich je nach Bewertung von Grundstücken oder Immobilien.
Rechtliche Grundlage und Anwendungsbereiche
Das Vergleichswertverfahren ist im Bewertungsgesetz (BewG) sowie in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, § 15 & § 16) rechtlich geregelt. Es ermöglicht eine marktgerechte Bewertung und liefert somit eine verlässliche Grundlage für die Kaufpreisfindung.
Bei freistehenden Einfamilienhäusern wird das Vergleichswertverfahren seltener angewendet, da oft keine ausreichend große Datenbasis für präzise Vergleiche vorhanden ist.
Ertragswertverfahren
Die Ertragswertermittlung – Bewertung von Renditeobjekten
Die Ertragswertermittlung kommt bei der Bewertung von Renditeobjekten zum Einsatz, die als Kapitalanlagen verkauft werden. Dazu zählen unter anderem:
- Mehrfamilienhäuser
- Vermietete Wohnungen
- Gewerbeimmobilien
Berechnung des Ertragswerts
Der Ertragswert einer Immobilie wird anhand der Jahresnettokaltmiete berechnet, die durch die Vermietung erzielt wird. Dieser Wert kann bei bereits vermieteten Objekten durch eine Mieterhöhung gesteigert werden.
Befindet sich die Immobilie im Leerstand, orientieren wir uns an den Mietspiegeln der jeweiligen Region, um einen realistischen Ertragswert zu bestimmen.
Berücksichtigung von Ausbaupotenzial
Bei Immobilien mit zusätzlichem Entwicklungspotenzial, wie beispielsweise einem unausgebauten Dachboden oder einer Scheune, die in Wohnraum umgewandelt werden kann, berechnen wir auch den potenziellen Ertragswert, um das vollständige Wertsteigerungspotenzial aufzuzeigen.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren – Wertermittlung auf Basis der Bausubstanz
Wie beim Ertragswertverfahren erfolgt auch beim Sachwertverfahren die getrennte Ermittlung von Bodenwert und Gebäudewert. Dabei wird zwischen Außenanlagen und dem eigentlichen Gebäude unterschieden. Die zentrale Frage lautet:
Was würde es heute kosten, das exakt gleiche Gebäude neu zu errichten?
Der Fokus liegt hierbei auf dem materiellen Wert der Immobilie, insbesondere auf der Bausubstanz.
Berechnung des Sachwerts
Der ermittelte Neuwert des Gebäudes wird um die Alterswertminderung reduziert, also um die Wertverluste aufgrund von Abnutzung und Alterung der Immobilie (Abschreibung).
Die sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) sind gesetzlich geregelt und wurden zuletzt 2010 in der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts festgelegt (NHK 2010). Sie enthalten Richtwerte für verschiedene Gebäudetypen – von Mehrfamilienhäusern über Garagen bis hin zu landwirtschaftlichen Gebäuden wie Schweineställen.
Marktanpassung für eine realistische Bewertung
Da reine Baukosten allein nicht ausreichen, um den tatsächlichen Marktwert widerzuspiegeln, ist eine Marktanpassung erforderlich. Diese berücksichtigt die regionale Immobilienmarktlage sowie die örtlichen Baupreisverhältnisse.
Im besten Fall verfügen die Gutachterausschüsse der Gemeinden über einen Sachwertfaktor, der diese Anpassung erleichtert. Ist dies nicht der Fall, muss der Immobilienbewerter eine fundierte Schätzung vornehmen.
Jetzt handeln – Nutzen Sie Ihre Chance!
Sie haben nun die verschiedenen Wertermittlungsverfahren kennengelernt. Zögern Sie nicht länger und fordern Sie noch heute Ihre kostenlose und unverbindliche Wertermittlung sowie maßgeschneiderte Beratung an! Wir helfen Ihnen, den besten Wert für Ihre Immobilie zu ermitteln – schnell, präzise und zuverlässig.
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